Wer in Wien einen Altbau sanieren will, hat es fast immer mit einem Gründerzeithaus zu tun: gebaut zwischen 1850 und 1918, Ziegelmauerwerk, Holzdecken, Raumhöhen über drei Meter. Diese Häuser sind robuster als ihr Ruf. Sie verzeihen aber keine Sanierung, die nach Neubau-Logik geplant wurde. Altbausanierung heißt bei S.A.G. Bau deshalb zuerst: den Bestand lesen, bevor wir etwas abreißen.
Die Decke entscheidet oft über das ganze Projekt. In Wiener Altbauten liegen meist Holzbalken- oder Dippelbaumdecken mit einer Beschüttung aus Schutt und Sand darüber. Wo jahrzehntelang ein undichtes Bad oder eine feuchte Außenwand war, sind die Balkenköpfe am Auflager oft morsch. Wir öffnen deshalb an den kritischen Stellen, bevor wir einen Preis nennen. Ist ein Balken angegriffen, wird er angelascht oder ausgewechselt, und ein Statiker rechnet die Lösung nach. Wer neue Fliesen oder einen schweren Estrich auf eine alte Holzdecke legen will, braucht diesen Nachweis ohnehin.
Kastenfenster sind das zweite typische Thema. In vielen Fällen ist Aufarbeiten besser als Tauschen: neue Dichtungen, nachgestellte Beschläge, frischer Anstrich, bei Bedarf ein besseres Glas im inneren Flügel. Das verbessert die Dämmung deutlich und erhält das Fassadenbild. In Schutzzonen ist ein Tausch gegen Kunststofffenster ohnehin selten bewilligungsfähig, und auch außerhalb verlangt die Hausverwaltung meist, dass die Optik zur Fassade passt.
Bei der Haustechnik wird im Altbau fast immer alles erneuert. Alte Steigleitungen aus verzinktem Stahl oder Blei, Elektrik ohne Schutzleiter und FI-Schalter, Gasthermen am Ende ihrer Lebensdauer. In einer Kernsanierung führen wir Wasser, Abwasser, Strom und Heizung neu. Die Steigleitungen im Stiegenhaus gehören allerdings zum allgemeinen Teil des Hauses. Dort braucht es die Abstimmung mit Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft, oft im Zuge einer Strangsanierung für das ganze Haus.
Feuchte Keller und nasse Erdgeschoßwände sind im Wiener Bestand der Normalfall, weil die meisten Gründerzeithäuser keine Horizontalsperre haben. Wir messen die Feuchte, bevor wir eine Lösung vorschlagen. Je nach Mauerwerk kommt eine nachträgliche Horizontalsperre per Injektion oder Mauersägeverfahren infrage, dazu Sanierputz, der Salze aufnimmt. Was wir nicht machen: feuchte Wände mit Dispersionsfarbe oder Vorsatzschalen zudecken. Das sieht drei Monate gut aus und schimmelt dann dahinter.
Zu den Behördenwegen: Was nur das Innere einer Wohnung betrifft und nicht ins Tragwerk eingreift, ist in Wien oft bewilligungsfrei. Sobald tragende Wände, Decken, die Fassade oder die Nutzung betroffen sind, braucht es eine Baubewilligung der MA37 nach § 60 Bauordnung für Wien, im Wohnungseigentum zusätzlich die Zustimmung der anderen Eigentümer. Wir klären das am Plan, bevor gebaut wird, und reichen bei Bedarf selbst ein. Mehr dazu auf der Seite zur Einreichplanung.
Die meisten Altbausanierungen laufen in Häusern, in denen andere Menschen wohnen. Das bestimmt den Ablauf: Stiegenhaus und Lift werden mit Platten und Folie geschützt, laute Arbeiten wie Stemmen und Abbruch legen wir außerhalb der Ruhezeiten und kündigen sie vorab über die Hausverwaltung an, Schutt wird in Säcken abgetragen und zeitnah abgeführt. So bleibt das Haus während der Bauzeit bewohnbar, und die Nachbarn wissen, woran sie sind.
Was wir gemacht haben, zeigen die Projekte unten: die Kernsanierung in der Liebhartgasse in 1160 Ottakring mit aufgearbeiteten Kassettentüren und komplett neuer Haustechnik, die laufende Altbauwohnung in 1090 Alsergrund mit Gewölbedecken und Travertinboden, und der Umbau einer Zahnarztpraxis am Pius-Parsch-Platz, bei dem der Mieterbetrieb im übrigen Haus weiterlief. Bei allen dreien führt ein konzessionierter Baumeister, kein Sanierungs-Vermittler.
Außerhalb Wiens sanieren wir Einfamilien- und Mehrparteienhäuser im niederösterreichischen Bestand, etwa im Raum Tulln und Mödling. Die Fragen sind ähnlich, die Behörde ist eine andere: In Niederösterreich entscheidet die Gemeinde nach der NÖ Bauordnung. Förderungen laufen über die Wiener Wohnbauförderung bzw. die NÖ-Wohnbauförderung und den Sanierungsbonus des Bundes. Wir prüfen im Erstgespräch, was für Ihr Haus infrage kommt.
